Что такое объект незавершенного строительства и чем он отличается от объекта завершенного строительства

Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства

1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи.

2. Государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

3. При одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданные здание, сооружение может осуществляться государственный кадастровый учет всех помещений в таких здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений. Государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

3_1. При одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданные здание, сооружение может осуществляться государственный кадастровый учет всех машино-мест в таких здании, сооружении в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест. Государственный кадастровый учет всех машино-мест в здании, сооружении также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест.
(Часть дополнительно включена с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ)

4. При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.
(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ.

5. При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

6. Государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик или вновь созданных или образованных помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении, в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведена надстройка, перестройка, расширение), осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом изменений характеристик таких реконструированных здания, сооружения в случае, если в отношении указанных помещений, машино-мест ранее был осуществлен государственный кадастровый учет.
(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ.

7. При снятии с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на здание, сооружение в связи с прекращением их существования одновременно осуществляются снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на все помещения и машино-места в таких здании, сооружении. Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства в связи с прекращением его существования осуществляется одновременно с государственной регистрацией прекращения прав на него.
(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ.

8. Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них.
(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ.

9. Для государственной регистрации перехода права на жилое помещение, технико-экономические показатели и параметры которого соответствуют условиям отнесения этого жилого помещения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее — стандартное жилье), на основании договора купли-продажи такого жилого помещения (далее — договор купли-продажи стандартного жилья) также необходима выписка из списка граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья, построенного на земельных участках единого института развития в жилищной сфере или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена и которыми единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, переданных в безвозмездное пользование либо аренду для строительства стандартного жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Указанная выписка должна содержать сведения о гражданине, который является стороной договора купли-продажи стандартного жилья.
(Часть в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2016 года Федеральным законом от 23 июня 2016 года N 221-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 11 января 2018 года Федеральным законом от 31 декабря 2017 года N 506-ФЗ.

10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

11. Для государственной регистрации права собственности единого института развития в жилищной сфере на жилые и (или) нежилые помещения в объекте недвижимости, созданном в соответствии с договором аренды земельных участков единого института развития в жилищной сфере для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, и (или) для иного развития территории, в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, заключенного в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 16_6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», наряду с иными предусмотренными настоящим Федеральным законом документами представляется подписанный сторонами документ, подтверждающий исполнение ими обязательств по такому договору с учетом соглашения, предусмотренного пунктом 5 части 4 статьи 16_6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и содержащего описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений в указанном объекте недвижимости.
(Часть дополнительно включена с 11 января 2018 года Федеральным законом от 31 декабря 2017 года N 506-ФЗ)

12. Для государственной регистрации права собственности арендодателя на жилые и (или) нежилые помещения в объекте недвижимости, созданном в соответствии с договором аренды земельного участка, заключенным в соответствии со статьей 10_1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», наряду с иными предусмотренными настоящим Федеральным законом документами представляется подписанный сторонами документ, подтверждающий исполнение ими обязательств по такому договору с учетом соглашения, предусмотренного подпунктом 3 пункта 2 статьи 10_1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и содержащего описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений в указанном объекте недвижимости.
(Часть дополнительно включена Федеральным законом от 25 декабря 2018 года N 478-ФЗ) 

Признаётся ли объектом незавершённого строительства фундамент жилого дома?

Есть вопрос? Получи ответ!

/?task=questions.search&format=json

Здравствуйте! Вопрос у меня такой. Принято считать недостроенный дом недвижимостью. А недостроенный дом без крыши? Является ли недвижимостью её основа, т.е. фундамент (размером 10 на 10) состоящий из строительных-бетонных блоков (№ 4) выложенный в 2ряда и возведённая на нём кладка в количестве 5 рядов и стоящих на нем плит перекрытия (не по всему периметру, всего 3 шт)?

Написал(а) Samborena


Категория: Жильё и земля


7 года назад

Tags:
строительство

Ответы

(2)

В силу ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Исходя из указанного определения, как недостроенный дом без крыши, так и фундамент с кладкой и плитами перекрытия являются объектами недвижимого имущества. Кроме того, ст. 1 Градостроительного кодекса РФ относит как здание, строение, сооружение, так и объекты, строительство которых не завершено, к объектам капитального строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо наличие одновременно следующих условий:

1. Он должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено.

 2. Он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. Не завершенный строительством объект, являющийся предметом действующего договора строительного подряда, не может быть объектом вещных прав, а только объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства возможна лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам. Возможность отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимым объектам вещных прав при условии прекращения договора строительного подряда является официальной позицией судебной практики.

 3. Лицу, которое в силу п.1 ст.218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства. Это указание, отнюдь не исключает возможности государственной регистрации права собственности на незаконченный строительством объект и вне зависимости от совершения сделок, направленных как на отчуждение соответствующего права собственности, так и на его обременение (например, при ипотеке). Вместе с тем в последнее время в научной литературе все чаще встречается точка зрения о том, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом вполне достаточно первого названного условия, которое отличается своей объективностью и законодательно закреплено в п.1 ст.130 ГК РФ. Что же касается второго и третьего условий, указанных выше, то они в большей степени оказывают свое влияние на возможность приобретения права собственности на объект незавершенного строительства и его государственной регистрации. Таким образом, для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом достаточно наличия у последнего критерия, предусмотренного п.1 ст. 130 ГК РФ, вне зависимости от того, является ли данный объект в этот момент предметом действующего договора строительного подряда.  

Завершение строительства — Проектирование зданий

Завершение строительства является критическим этапом, на котором действия, предпринятые для выполнения требований по контакту со зданием, объединяются перед передачей клиенту.

Для того чтобы продемонстрировать завершение строительства , группа доставки (в которую могут входить проектировщики, строители, поставщики и специалисты) должны иметь доступные доказательства того, что все требования к завершению были соблюдены.

Специалист по качеству играет ключевую роль в успешном достижении завершения строительства , обеспечивая создание, сбор и сопоставление этих доказательств, чтобы обеспечить плавное и успешное завершение строительства.

Поскольку в контрактах обычно прямо или косвенно участвует большое количество организаций и отдельных лиц, специалист по качеству должен работать над достижением этой цели на протяжении всего проекта.

Строительные проекты бывают разных форм, но все они имеют одинаковые характеристики. Каждый из них включает в себя разработку, определение и поставку части инфраструктуры для удовлетворения потребностей клиента.

Между клиентом и подрядчиком будет заключен контракт, предусматривающий выполнение проекта. Контракт будет включать определение требований клиента.

Обратите внимание, что у клиента может быть несколько таких контрактов, и в этом случае должны быть определены обязанности на интерфейсах между этими контрактами.

Контракт между клиентом и подрядчиком формирует основу, на которой будет измеряться завершенность. Он будет содержать требования к завершению, которые определены явно, и требования, которые подразумеваются в условиях контракта (например, для выполнения законодательных требований). Один из элементов этих требований будет относиться к доставляемому физическому активу. Второй элемент будет относиться к вспомогательным требованиям, необходимым для использования, адаптации, вывода из эксплуатации и сноса актива.

Поскольку эти два элемента частично совпадают, требования, относящиеся к физическому активу, обычно рассматриваются в первую очередь. Затем рассматриваются требования, относящиеся ко второму элементу, и только те, которые еще не охвачены, затем добавляются при оценке общего определения требований.

Специалист по качеству в подрядной организации имеет идеальные возможности для облегчения сбора, сопоставления и представления доказательств, подтверждающих выполнение требований контракта.

При рассмотрении возможности демонстрации завершения строительства необходимо учитывать необходимость для каждой организации вести свои собственные (потенциально коммерчески важные) данные о проекте в дополнение к тем, которые необходимы для демонстрации выполнения контракта.

Задача подрядчика — обеспечить плавное и успешное завершение строительства до его передачи заказчику.

Для достижения этой цели подрядчик должен иметь доказательства того, что требования контракта были выполнены, и быть в состоянии получить признание от клиента, что это так.

Реализация проекта будет включать ряд этапов, многие из которых будут перекрываться:

• Дизайн
• Поставка материалов и оборудования
• Подготовка места
• Строительство
• Испытания
• Ввод в эксплуатацию
• (потенциально) Пробный запуск

Каждое из них будет иметь отношение к доказательству, требуемому при завершении строительства .

Таким образом, в реальности процесс завершения начинается, как только команда доставки начинает работу над проектом. Однако для целей настоящей заметки процесс будет рассматриваться с момента, когда будет осуществляться детальное планирование мероприятий, ведущих к завершение строительства начато.

Этот пункт часто возникает при детальном определении испытаний и ввода в эксплуатацию. Это вызвано необходимостью определить информацию, необходимую для проведения испытаний и ввода в эксплуатацию (например, критерии приемлемости), а также когда станут доступными различные элементы конструкции.

Также на этом этапе необходимо пересмотреть контракт в целом, чтобы составить сводный перечень всей документации/данных, необходимых для завершения (вместе со ссылкой на соответствующее требование контракта). Необходимо также определить, каким образом это будет достигнуто.

К этому следует добавить обзор документации/данных, собранных на эту дату, чтобы установить любые пробелы и средства, с помощью которых они будут заполнены.

Перечень документации/данных также позволит отслеживать прогресс, выявлять и решать проблемы, а также подтверждать выполнение.

Систематический обзор контракта позволит выявить всю документацию/данные и доказательства, необходимые для его завершения. Они будут делиться на две категории:

• Прямые требования (те, которые четко определены как требования контракта по завершении)
• Косвенные требования (те, которые необходимы для демонстрации того, что требования контракта были выполнены).

С другой точки зрения, документацию/данные и свидетельства можно разделить на два потока:

• Поток активов
• Контрактный поток.

, хотя между этими двумя потоками будет значительное перекрытие.

Поток активов будет состоять из документации/данных, созданных для определения работ и во время работ. Ниже приводится (неполный) список типов документации/данных, которые могут быть идентифицированы в рамках этого потока:

• Ключевые расчетные параметры и допущения
• Основные проектные ограничения
• Ограничения по выводу из эксплуатации/сносу
• Данные о материалах и оборудовании
• Отклонения и изменения от первоначальных требований контракта
• Исходные данные
• Данные по охране труда и технике безопасности
• Данные по эксплуатации и техническому обслуживанию

Поток контракта будет состоять из документации/данных и доказательств, необходимых для обеспечения возможности использования объекта, а также для демонстрации соблюдения процессов для обеспечения соблюдения требований контракта. Ниже приводится (неполный) список типов документации/данных и доказательств, которые могут быть идентифицированы в рамках этого потока:

• Обязательства и заверения
• Работы, относящиеся к третьим сторонам
• Приемки и утверждения (внутренние и внешние)
• Сертификаты (первого и третьего лица)
• Гарантии и поручительства (первой и третьей стороны)
• Данные по утилизации загрязненных материалов
• Протоколы проверок и испытаний
• Записи аудита (включая отчеты о несоответствиях)
• Записи об изменениях и изменениях

Следует отметить, что точные формулировки приемок, разрешений, сертификатов, гарантий и гарантий могут быть проблематичными и поэтому требуют предварительного внимания.

Также необходимо выполнить требования к внутренней корпоративной документации/данным организаций-поставщиков. Чтобы избежать дублирования при сохранении необходимого разделения (необходимого для коммерческой конфиденциальности), их необходимо будет рассматривать как дополнение к определению требований контракта.

Это обеспечит наиболее эффективное удовлетворение потребностей всех сторон.

Следует отметить, что приведенные выше списки не включают ни незавершенные работы, ни дефекты, ни заминки, поскольку в большинстве контрактов предполагается, что они не существуют на момент завершения. Следовательно, подрядчик должен получить согласие клиента на то, что любой из них может существовать после завершения, а также на то, как они должны быть зарегистрированы и обработаны.

Кроме того, завершение обычно не требует решения всех коммерческих вопросов. Поэтому необходимо письменное соглашение между подрядчиком и заказчиком о том, что никакие нерешенные коммерческие вопросы не имеют отношения к завершению строительства .

[править] Список документации/данных

Обычно списки потоков активов и контрактов объединяются и упорядочиваются таким образом, чтобы элементы могли быть извлечены для использования соответствующими группами управления подрядчиками. Это означает, что в перечнях указана команда менеджеров или лицо, ответственное за обеспечение выполнения каждого требования и предоставление документации/данных в согласованном формате.

Рисунок 4: «Типичные данные о завершении работ» показывает основные заголовки в типичном списке данных о завершении работ.

Областью, требующей внимания, является признание соответствующими сторонами контракта, и особенно клиентом, того, что в перечне определяются только те проблемы, которые были выявлены на сегодняшний день, и что они будут обновляться для отражения любых возникающих проблем.

Стороны должны понимать, что ответственность за листинг несет Подрядчик и что он не заменит и не изменит какие-либо требования контракта.

Также стороны должны понимать, что им необходимо при первой же возможности информировать Исполнителя, если считается, что пункт нуждается в изменении или добавлении в список.

Как правило, собрания по завершению устраиваются для обсуждения, согласования и мониторинга процесса завершения. Обычно они проводятся с уменьшающимися интервалами по мере приближения даты завершения.

На собраниях основное внимание уделяется контролю за ходом физического завершения, установлению записей о завершении, выявлению любых проблем и прогрессу в их решении. Участие в совещаниях будет ограничено теми, кто непосредственно участвует в завершении строительства, и, следовательно, будет включать представителей подрядчика, заказчика и любых других сторон, непосредственно участвующих в процессе завершения строительства.

В связи с этим необходимо учитывать и учитывать участие клиента в процессе доставки.

Завершающие встречи также дадут возможность согласовать с другими (и особенно с клиентом) детали их участия в процессе завершения. Это может включать:

• Обзоры и проверки
• Поставка и установка оборудования другими до завершения
• Предоставление материалов и оборудования (например, бывшее в употреблении оборудование с существующего предприятия)
• Декантация материалов и оборудования до завершения работ.

Каждое из вышеперечисленных действий влияет на:

• Испытания и ввод объекта в эксплуатацию
• Предоставление доступа, необходимого для проведения заключительных проверок
• Потенциальный ущерб (другими лицами) объекту

Встречи будут основываться на подробной программе завершения, а списки потоков активов/контрактов обновляются, чтобы показать фактический прогресс на дату встречи. В целях оптимизации встреч записи встреч будут состоять из обновлений программы завершения и комментариев, добавленных в списки. Комментарий будет включать согласованные действия и целевые даты завершения, где это уместно. (Обратите внимание, что любые проблемы с ходом выполнения будут отражены в комментариях, относящихся к элементам в списках, и поэтому отдельные примечания к ходу не нужны.)

Встречи также дадут возможность обсудить и согласовать точные детали процесса передачи, что приведет к письменному подтверждению этих договоренностей.

Если не включены специальные положения, в контрактной документации предполагается, что все работы будут завершены до их завершения. Однако часто бывает так, что незначительные проблемы остаются после завершения.

Завершающие собрания могут быть использованы для согласования механизма, с помощью которого может быть достигнуто согласие в отношении приемлемости завершения, даже если незначительные вопросы остаются нерешенными. Перечни потоков активов/контрактов (с любыми дополнительными подробными вспомогательными данными) могут использоваться для отслеживания состояния этих проблем и формирования базового документа для их принятия сторонами по контракту.

Часто бывает так, что подрядчик желает использовать завершенные элементы проекта (такие как лифты, порталы для мойки окон и системы вентиляции) до завершения проекта в целом. Для такого использования потребуется письменное согласие клиента, которое будет включать действия, которые должен предпринять подрядчик, чтобы не нанести ущерб жизненному циклу элемента или его характеристикам при использовании.

Подразумевается, что эти элементы будут включены в список потоков активов/контрактов, а также будут включены в документацию по завершению/перечень данных.

Часто встречается поэтапное завершение, особенно в случае крупных проектов.

В этом случае необходимо соблюдать процесс завершения для каждой фазы, но с учетом необходимости «окончательного» завершения. Это «окончательное» завершение, вероятно (но не обязательно), совпадает с завершением последней фазы.

В дополнение к процессам, необходимым для однократного завершения, поэтапное завершение должно учитывать интерфейсы между передаваемым этапом и элементами проекта, которые еще не завершены. Часто бывает так, что промежуточные этапы будут включать элементы (например, части производственных помещений), которые удалены от основного завершаемого участка. Важно, чтобы точные физические интерфейсы были подробно определены, чтобы избежать разногласий, связанных с ответственностью за техническое обслуживание или в случае повреждения интерфейса.

Точное расположение физических интерфейсов также необходимо для определения и распределения необходимых страховых обязательств.

Аналогичным образом, при поэтапном завершении необходимо учитывать любые промежуточные работы (например, подача электроэнергии и организация доступа), которые будут изменены на последующих этапах.

Опять же, подробное определение поэтапного завершения можно с пользой обсудить и согласовать на собраниях по завершению.

Специалист по качеству играет ключевую роль в обеспечении создания, сбора и сопоставления данных, необходимых для беспрепятственного и успешного завершения строительства.

Поэтому специалист по качеству должен играть активную роль в продвижении процесса завершения.

Ключевыми действиями, обеспечивающими это, являются:

• перечень прямых и косвенных договорных требований
• обеспечение эффективности серии совещаний до и после завершения.

Исходная статья, написанная Энди Бейкером, проверенная и принятая CWG от имени ConSIG —ConSIG CWG 11:39, 06 января 2019 г. (летнее время)

• Полезное занятие.
• Сертификат об устранении дефектов.
• Сертификат о невыполнении.
• Завершение.
• Дата завершения.
• Срок ответственности за дефекты.
• Разница между практическим завершением и частичным владением.
• Передача клиенту.
• Стратегия миграции.
• Срок ответственности за работу и дефекты.
• Частичное владение.
• Владение.
• Практическое завершение.
• Список недостатков.
• Секционное завершение.
• Список дефектов.
• Заедание.
• Мягкие посадки.
• Значительное завершение.
• Список незавершенного производства.

Завершение строительства — Проектирование зданий

Завершение строительства является критическим этапом, на котором действия, предпринятые для выполнения требований по контакту со зданием, объединяются перед передачей клиенту.

Чтобы продемонстрировать завершение строительства , группа доставки (в которую могут входить проектировщики, строители, поставщики и специалисты) должны иметь доказательства того, что все требования к завершению были соблюдены.

Специалист по качеству играет ключевую роль в успешном достижении завершения строительства , обеспечивая создание, сбор и сопоставление этих доказательств, чтобы обеспечить гладкое и успешное завершение строительства.

Поскольку в контрактах обычно прямо или косвенно участвует большое количество организаций и отдельных лиц, специалист по качеству должен работать над достижением этой цели на протяжении всего проекта.

Строительные проекты имеют множество форм, но все они имеют одинаковые характеристики. Каждый из них включает в себя разработку, определение и поставку части инфраструктуры для удовлетворения потребностей клиента.

Между клиентом и подрядчиком будет заключен контракт, предусматривающий выполнение проекта. Контракт будет включать определение требований клиента.

Обратите внимание, что у клиента может быть несколько таких контрактов, и в этом случае должны быть определены обязанности на интерфейсах между этими контрактами.

Контракт между клиентом и подрядчиком формирует основу, на которой будет измеряться завершенность. Он будет содержать требования к завершению, которые определены явно, и требования, которые подразумеваются в условиях контракта (например, для выполнения законодательных требований). Один из элементов этих требований будет относиться к доставляемому физическому активу. Второй элемент будет относиться к вспомогательным требованиям, необходимым для использования, адаптации, вывода из эксплуатации и сноса актива.

Поскольку эти два элемента частично совпадают, требования, относящиеся к физическому активу, обычно рассматриваются в первую очередь. Затем рассматриваются требования, относящиеся ко второму элементу, и только те, которые еще не охвачены, затем добавляются при оценке общего определения требований.

Специалист по качеству в подрядной организации имеет идеальные возможности для облегчения сбора, сопоставления и представления доказательств, подтверждающих выполнение требований контракта.

При рассмотрении возможности демонстрации завершения строительства необходимо учитывать необходимость для каждой организации вести свои собственные (потенциально коммерчески важные) данные о проекте в дополнение к тем, которые необходимы для демонстрации выполнения контракта.

Задача подрядчика — обеспечить плавное и успешное завершение строительства до его передачи заказчику.

Для достижения этой цели подрядчик должен иметь доказательства того, что требования контракта были выполнены, и быть в состоянии получить признание от клиента, что это так.

Реализация проекта будет включать ряд этапов, многие из которых будут перекрываться:

• Дизайн
• Поставка материалов и оборудования
• Подготовка места
• Строительство
• Испытания
• Ввод в эксплуатацию
• (потенциально) Пробный запуск

Каждое из них будет иметь отношение к доказательству, требуемому при завершении строительства .

Таким образом, в реальности процесс завершения начинается, как только команда доставки начинает работу над проектом. Однако для целей настоящей заметки процесс будет рассматриваться с момента, когда будет осуществляться детальное планирование мероприятий, ведущих к завершение строительства начато.

Этот пункт часто возникает при детальном определении испытаний и ввода в эксплуатацию. Это вызвано необходимостью определить информацию, необходимую для проведения испытаний и ввода в эксплуатацию (например, критерии приемлемости), а также когда станут доступными различные элементы конструкции.

Также на этом этапе необходимо пересмотреть контракт в целом, чтобы составить сводный перечень всей документации/данных, необходимых для завершения (вместе со ссылкой на соответствующее требование контракта). Необходимо также определить, каким образом это будет достигнуто.

К этому следует добавить обзор документации/данных, собранных на эту дату, чтобы установить любые пробелы и средства, с помощью которых они будут заполнены.

Перечень документации/данных также позволит отслеживать прогресс, выявлять и решать проблемы, а также подтверждать выполнение.

Систематический обзор контракта позволит выявить всю документацию/данные и доказательства, необходимые для его завершения. Они будут делиться на две категории:

• Прямые требования (те, которые четко определены как требования контракта по завершении)
• Косвенные требования (те, которые необходимы для демонстрации того, что требования контракта были выполнены).

С другой точки зрения, документацию/данные и свидетельства можно разделить на два потока:

• Поток активов
• Контрактный поток.

, хотя между этими двумя потоками будет значительное перекрытие.

Поток активов будет состоять из документации/данных, созданных для определения работ и во время работ. Ниже приводится (неполный) список типов документации/данных, которые могут быть идентифицированы в рамках этого потока:

• Ключевые расчетные параметры и допущения
• Основные проектные ограничения
• Ограничения по выводу из эксплуатации/сносу
• Данные о материалах и оборудовании
• Отклонения и изменения от первоначальных требований контракта
• Исходные данные
• Данные по охране труда и технике безопасности
• Данные по эксплуатации и техническому обслуживанию

Поток контракта будет состоять из документации/данных и доказательств, необходимых для обеспечения возможности использования объекта, а также для демонстрации соблюдения процессов для обеспечения соблюдения требований контракта. Ниже приводится (неполный) список типов документации/данных и доказательств, которые могут быть идентифицированы в рамках этого потока:

• Обязательства и заверения
• Работы, относящиеся к третьим сторонам
• Приемки и утверждения (внутренние и внешние)
• Сертификаты (первого и третьего лица)
• Гарантии и поручительства (первой и третьей стороны)
• Данные по утилизации загрязненных материалов
• Протоколы проверок и испытаний
• Записи аудита (включая отчеты о несоответствиях)
• Записи об изменениях и изменениях

Следует отметить, что точные формулировки приемок, разрешений, сертификатов, гарантий и гарантий могут быть проблематичными и поэтому требуют предварительного внимания.

Также необходимо выполнить требования к внутренней корпоративной документации/данным организаций-поставщиков. Чтобы избежать дублирования при сохранении необходимого разделения (необходимого для коммерческой конфиденциальности), их необходимо будет рассматривать как дополнение к определению требований контракта.

Это обеспечит наиболее эффективное удовлетворение потребностей всех сторон.

Следует отметить, что приведенные выше списки не включают ни незавершенные работы, ни дефекты, ни заминки, поскольку в большинстве контрактов предполагается, что они не существуют на момент завершения. Следовательно, подрядчик должен получить согласие клиента на то, что любой из них может существовать после завершения, а также на то, как они должны быть зарегистрированы и обработаны.

Кроме того, завершение обычно не требует решения всех коммерческих вопросов. Поэтому необходимо письменное соглашение между подрядчиком и заказчиком о том, что никакие нерешенные коммерческие вопросы не имеют отношения к завершению строительства .

[править] Список документации/данных

Обычно списки потоков активов и контрактов объединяются и упорядочиваются таким образом, чтобы элементы могли быть извлечены для использования соответствующими группами управления подрядчиками. Это означает, что в перечнях указана команда менеджеров или лицо, ответственное за обеспечение выполнения каждого требования и предоставление документации/данных в согласованном формате.

Рисунок 4: «Типичные данные о завершении работ» показывает основные заголовки в типичном списке данных о завершении работ.

Областью, требующей внимания, является признание соответствующими сторонами контракта, и особенно клиентом, того, что в перечне определяются только те проблемы, которые были выявлены на сегодняшний день, и что они будут обновляться для отражения любых возникающих проблем.

Стороны должны понимать, что ответственность за листинг несет Подрядчик и что он не заменит и не изменит какие-либо требования контракта.

Также стороны должны понимать, что им необходимо при первой же возможности информировать Исполнителя, если считается, что пункт нуждается в изменении или добавлении в список.

Как правило, собрания по завершению устраиваются для обсуждения, согласования и мониторинга процесса завершения. Обычно они проводятся с уменьшающимися интервалами по мере приближения даты завершения.

На собраниях основное внимание уделяется контролю за ходом физического завершения, установлению записей о завершении, выявлению любых проблем и прогрессу в их решении. Участие в совещаниях будет ограничено теми, кто непосредственно участвует в завершении строительства, и, следовательно, будет включать представителей подрядчика, заказчика и любых других сторон, непосредственно участвующих в процессе завершения строительства.

В связи с этим необходимо учитывать и учитывать участие клиента в процессе доставки.

Завершающие встречи также дадут возможность согласовать с другими (и особенно с клиентом) детали их участия в процессе завершения. Это может включать:

• Обзоры и проверки
• Поставка и установка оборудования другими до завершения
• Предоставление материалов и оборудования (например, бывшее в употреблении оборудование с существующего предприятия)
• Декантация материалов и оборудования до завершения работ.

Каждое из вышеперечисленных действий влияет на:

• Испытания и ввод объекта в эксплуатацию
• Предоставление доступа, необходимого для проведения заключительных проверок
• Потенциальный ущерб (другими лицами) объекту

Встречи будут основываться на подробной программе завершения, а списки потоков активов/контрактов обновляются, чтобы показать фактический прогресс на дату встречи. В целях оптимизации встреч записи встреч будут состоять из обновлений программы завершения и комментариев, добавленных в списки. Комментарий будет включать согласованные действия и целевые даты завершения, где это уместно. (Обратите внимание, что любые проблемы с ходом выполнения будут отражены в комментариях, относящихся к элементам в списках, и поэтому отдельные примечания к ходу не нужны.)

Встречи также дадут возможность обсудить и согласовать точные детали процесса передачи, что приведет к письменному подтверждению этих договоренностей.

Если не включены специальные положения, в контрактной документации предполагается, что все работы будут завершены до их завершения. Однако часто бывает так, что незначительные проблемы остаются после завершения.

Завершающие собрания могут быть использованы для согласования механизма, с помощью которого может быть достигнуто согласие в отношении приемлемости завершения, даже если незначительные вопросы остаются нерешенными. Перечни потоков активов/контрактов (с любыми дополнительными подробными вспомогательными данными) могут использоваться для отслеживания состояния этих проблем и формирования базового документа для их принятия сторонами по контракту.

Часто бывает так, что подрядчик желает использовать завершенные элементы проекта (такие как лифты, порталы для мойки окон и системы вентиляции) до завершения проекта в целом. Для такого использования потребуется письменное согласие клиента, которое будет включать действия, которые должен предпринять подрядчик, чтобы не нанести ущерб жизненному циклу элемента или его характеристикам при использовании.

Подразумевается, что эти элементы будут включены в список потоков активов/контрактов, а также будут включены в документацию по завершению/перечень данных.

Часто встречается поэтапное завершение, особенно в случае крупных проектов.

В этом случае необходимо соблюдать процесс завершения для каждой фазы, но с учетом необходимости «окончательного» завершения. Это «окончательное» завершение, вероятно (но не обязательно), совпадает с завершением последней фазы.

В дополнение к процессам, необходимым для однократного завершения, поэтапное завершение должно учитывать интерфейсы между передаваемым этапом и элементами проекта, которые еще не завершены. Часто бывает так, что промежуточные этапы будут включать элементы (например, части производственных помещений), которые удалены от основного завершаемого участка. Важно, чтобы точные физические интерфейсы были подробно определены, чтобы избежать разногласий, связанных с ответственностью за техническое обслуживание или в случае повреждения интерфейса.

Точное расположение физических интерфейсов также необходимо для определения и распределения необходимых страховых обязательств.

Аналогичным образом, при поэтапном завершении необходимо учитывать любые промежуточные работы (например, подача электроэнергии и организация доступа), которые будут изменены на последующих этапах.

Опять же, подробное определение поэтапного завершения можно с пользой обсудить и согласовать на собраниях по завершению.

Специалист по качеству играет ключевую роль в обеспечении создания, сбора и сопоставления данных, необходимых для беспрепятственного и успешного завершения строительства.

Поэтому специалист по качеству должен играть активную роль в продвижении процесса завершения.

Ключевыми действиями, обеспечивающими это, являются:

• перечень прямых и косвенных договорных требований
• обеспечение эффективности серии совещаний до и после завершения.

Исходная статья, написанная Энди Бейкером, проверенная и принятая CWG от имени ConSIG —ConSIG CWG 11:39, 06 января 2019 г.