Заземление в частном доме своими руками 380: Заземление в частном доме своими руками 220в и 380в: нюансы

Содержание

Заземление в частном доме 🔌 своими руками 220в и 380в

Сегодня в каждом доме есть холодильник, печь СВЧ и телевизор. Другие добавят к этому списку стиральную машину, водонагреватель, пылесос, кондиционер и т. п. Все эти приборы требуют много качественной электроэнергии. При этом и домашняя техника, и система защиты людей от поражения электрическим током будут функционировать нормально только при наличии надежного заземления.

Согласитесь: с заземлением дом становится надежнее!

Содержание
1. Почему необходимо качественное заземление
2. Системы энергоснабжения и контур заземления в частном доме
3. Варианты устройства заземляющего контура
4. Расчет параметров заземляющего контура
5. Инструкция обустройства треугольного контура заземления
6. Монтируем заземление промышленного изготовления
7. Проверка характеристик заземляющего контура своими руками
8. Комментарии посетителей по теме статьи

Почему необходимо качественное заземление

Заземление – это электрическое соединение металлических поверхностей приборов с землей. Физически оно состоит из ряда последовательно соединенных конструктивных элементов, которые называют системой заземления.

Его электрическое сопротивление в сетях 220В, 380В не должно быть выше 4 Ом.

Многим известно, что правила организации рабочего места на предприятии требуют заземления металлических корпусов компьютеров. Конечно, это делается для повышения электробезопасности. Однако при этом улучшается и помехоустойчивость электроники, что увеличивает скорость работы компьютера. Так почему бы не провести в дом заземление, чтобы обеспечить лучшие условия для работы и себе, и технике?

Так бывает, что при касании металлического корпуса водонагревателя или стиральной машины ощущается пощипывание током. Неприятность данного вида также устраняется при заземлении корпуса агрегата.

Так выглядят заземляющие контакты защитного провода

Известно, что исправная микроволновая печь не создает опасного излучения для людей, находящихся рядом. При этом действительно надежная защита обеспечивается только при надежном заземлении ее корпуса. Если же в доме установлен газовый котел, его эксплуатация без заземления вообще не допускается из соображений безопасности.

Во вновь строящемся жилье всегда устанавливается устройство защитного отключения, которое предотвращает возгорание проводки и поражение людей электричеством. Его полноценная работа возможна только при наличии контура защитного заземления.

Как известно, громоотвод защищает строения от пожара, а электроприборы — от повышенного напряжения. Монтаж молниеотвода у деревянного дома выполняется только при наличии контура заземлителей.

Защита человека от поражения электрическим током

Приведенная иллюстрация наглядно демонстрирует механизм защиты людей от поражения электрическим током при наличии заземления. Суть его заключается в том, чтобы тело человека не подвергалось воздействию недопустимого напряжения и тока.

Системы энергоснабжения и контур заземления в частном доме

Всем известно, что далеко не в каждом жилье имеется защитный проводник. Может показаться, что в существующих линиях электропередачи уже заложено решение всех вопросов безопасности. Однако зачастую системы подачи электроэнергии либо устарели, либо находятся не в должном состоянии.

Система электроснабжения TN-C

В настоящее время огромное количество жилья получает электроэнергию по двухпроводной линии системы TN-C. В данной схеме защитный проводник PE и нулевой N объединены на подстанции в провод PEN.

На производстве с целью защиты применяют так называемое зануление, то есть корпус оборудования соединяют с проводом PEN. В жилых помещениях так делать нельзя, так как в ряде аварийных ситуаций поверхность прибора может оказаться под напряжением. Вывод: для надежной защиты людей и техники необходимо заземление.

Система электроснабжения TN-C-S

Эффективное и правильное решение – это преобразовать систему TN-C в TN-C-S. В этом случае на входе в здание проводник PEN расщепляют на PE и нулевой N, и в этом месте производят подключение местного заземления (снова!) Для практического осуществления на вводном щите устанавливают шину заземления, контактирующую со щитком и шину зануления, изолированную от его корпуса.

К шине нуля подключают проводник PEN линии электропередачи, а к шине земли подключают местный защитный контур. Между шинами устанавливают перемычку. Со стороны внутренней электропроводки к шине нуля подключают проводники N, а к шине — провод PE.

Данный способ обеспечения защиты имеет недостаток: при плохом контакте или обрыве общего проводника PEN все подключенные к данной линии электроснабжения объекты будут соединены с Вашим контуром. Это может привести к появлению опасного напряжения на проводнике PE, или он перегорит.

Система электроснабжения ТТ

Подобных неприятностей можно избежать, если использовать еще один метод защиты – преобразовать систему TN-C в TT. Такое решение чаще применяют в производственных условиях. В этом случае проводник PEN считают нулевым N, а корпуса потребителей заземляют отдельно.

В практическом плане преобразование сети следует выполнить так же, как и в предыдущем случае, однако перемычку между шинами не ставят. В этом случае корпуса приборов будут всегда под потенциалом земли, однако в данной схеме обязательно применение УЗО и реле напряжения.

Заметим, что в двухпроводной схеме отсутствует защитный провод и возникает вопрос: какой можно применить? При этом, по правилам устройства электроустановок он должен быть в составе общего кабеля, и электропроводку в доме следует заменить. Иногда его все же прокладывают отдельно в кабель-канале. Конечно, сечение защитного провода должно быть не меньше, чем у проводников нуля и фазы.

Система электроснабжения TN-S

Самая надежная система электроснабжения — TN-S. В этом случае от подстанции идут отдельно защитный проводник PE, нулевой N и провода фазы L (один или три). Однако и в этом случае надежность линии электропередачи может вызывать сомнение, так что лучше на входе в дом проводник PE соединить с контуром местного заземления. Как видите, практически в любом случае, если речь идет о частном доме, полноценную защиту можно обустроить только при наличии собственного защитного контура.

Варианты устройства заземляющего контура

Далеко не всегда необходимо обустраивать так называемое искусственное заземление. Возможно, в Вашем случае уже существует естественный заземлитель, который и нужно использовать. В качестве естественного заземлителя могут выступать:

труба водопроводной скважины;
заложенный в грунт трубопровод из металла;
сваи и другие железобетонные элементы;
стальные рельсы, трубы и другой профиль, заглубленный в грунт.

Стандартный вариант подключения защитного провода

Разумеется, в случае использования естественного заземлителя следует обеспечить его надежное электрическое соединение с шиной РЕ вводного щита. Лучше всего в качестве соединителя подойдет стальная полоса сечением 40х5мм, которую необходимо приварить к конструкции в грунте.

Ее прокладывают до цоколя здания. Здесь к полосе приваривают болт диаметром 10мм, на который наворачивают две гайки с двумя шайбами между ними. Между шайбами зажимают медный провод сечением не менее 10мм2, который подключается к шине РЕ входного щита. Не допускается использовать в качестве заземлителей:

трубы отопительной системы;
водопровод;
канализационные трубы;
трубопроводы горючих и токсичных веществ.

Один из вариантов естественного заземления – железобетонный фундамент здания. При этом необходимо соблюсти ряд условий:

отдельные металлические элементы фундамента должны быть соединены с помощью сварки;
его поверхности не должны быть обработаны изолирующими гидроизоляционными материалами;
фундамент не должен находиться в агрессивной среде;
влажность грунта должна быть не более 3%.

Основные варианты заземления частного дома

Если нет ничего, что можно использовать в качестве естественного заземлителя, придется сделать искусственный своими руками. Схему контура заземления можно выполнить в виде:

контура вокруг здания из большого количества элементов, забитых на небольшую глубину;
конструкции из трех и более штырей, забитых на глубину порядка 2-3м в виде треугольника, квадрата и т. п;
одного электрода, заглубленного на несколько метров.

Теоретически все варианты имеют право на существование. Практически, наиболее популярна схема из трех штырей, размещенных в углах треугольника. Заметим, если сделать своими руками конструкцию в цокольном этаже здания, можно не опасаться увеличения сопротивления растеканию тока в результате промерзания грунта.

Расчет параметров заземляющего контура

Как мы уже отмечали, в сети 220 В и 380 В сопротивление заземления не должно превышать 4 Ом. Данная величина зависит от целого ряда параметров:

глубины заложения, количества и площади электродов;
проводимости поверхности заземлителей;
глубины заложения и размеров горизонтальных элементов;
состава грунта и его увлажненности.

Общая схема исполнения заземления

Кроме того, сопротивление грунта заметно увеличивается при его замерзании, так что необходимо принимать во внимание климатическую зону. Исходя из необходимых электрических характеристик, а также перечисленных параметров, и происходит расчет заземления. При этом, расчетные формулы имеют немало составляющих и достаточно громоздки.

Разумеется, сложные расчеты необходимо производить в промышленных условиях, когда речь идет о большом количестве материалов и значительных размерах конструкций. В условиях частного дома заметно проще выполнить оценочные расчеты, проконсультироваться в местной организации электроснабжения и у соседей. Мы же подготовили для Вас справочную таблицу расчета количества заземлителей.

Таблица расчета параметров заземления
Тип грунта	Удельное сопротивление грунта, Ом*м	Количество заземлителей
Солончаковые почвы	25	2
Торф	50	3
Садовая земля	40	3
Чернозем	50	3
Песок сильно увлажненный	60	4
Глина	60	4
Песок умеренно увлажненный	130	10
Супесь влажная	150	12

Данная таблица составлена для условий 3-й климатической зоны с возможными температурами до -40°С. Состав грунта условно принят одинаковым по всей глубине закладки контура. При этом выбраны следующие параметры конструкции:

штыри из стального уголка сечением 50х50х5мм и длиной 3м;
расстояние между заземлителями 2м;
горизонтальная соединительная полоса из стали сечением 40х4мм;
глубина закладки горизонтальных элементов 0,5м.

Из таблицы следует, что соль и влага способствую растеканию тока в грунте, тогда как сухой песок имеет большое сопротивление. Следовательно, правильно обустроить заземление в сухой сезон, тогда в другие периоды его параметры только улучшатся. На практике следует выполнить заземляющий контур в соответствии с таблицей, предусматривая возможность добавления штырей. После завершения работ его сопротивление измеряют и, при необходимости, монтируют дополнительные заземлители.

Земляные работы при обустройстве заземления

Инструкция обустройства треугольного контура заземления

На практике наиболее популярна схема выполнения заземляющего контура в виде треугольника, хотя возможны любые другие варианты его геометрии. Три штыря одинаковой длины забивают в грунт в углах равностороннего треугольника и соединяют их горизонтальной шиной.

В замкнутой системе при нарушении одного из контактов контур продолжает работать. В случае последовательного размещения заземлителей при разрыве горизонтального соединителя сопротивление контура заметно возрастает. В таком варианте для увеличения надежности можно подключить горизонтальный соединитель в середине конструкции и выполнить несколько линий.

Элементы заземляющего контура

Чтобы обустроить контур защитного заземления, потребуются следующие материалы:

- уголок стальной 50х50х5мм, длина каждого штыря 3-5м;
- полоса из стали сечением 40х4мм;
- комплект оцинкованных метизов М10 из болта, двух гаек и двух шайб;
- антикоррозийный состав или краска для наружных работ.

В качестве штырей может также выступать пруток диаметром не менее 12мм. При этом использование арматуры не приветствуется, так как она имеет повышенное сопротивление поверхности. Уголок, напротив, подходит очень хорошо, так как имеет большую площадь контактной поверхности, не изгибается при забивании в землю, обладает небольшим сечением и легко входит в грунт.

Заземление в частном доме своими руками 220В и 380В, как сделать заземление в частном доме своими руками все размеры правильного устройства

Чаще всего обычные жители многоэтажек и частных домов редко задумываются о том, насколько важно заземление и какую роль оно играет вообще. Само это понятие знакомо многим, но вот объяснить, что это и зачем нужно, сможет далеко не каждый.

Больше всего это понятие знакомо профессиональным строителям, но и в быту могут возникнуть ситуации, в которых необходимо будет выполнить качественное и грамотное заземление. Иногда может казаться, что сделать контур заземления в частном доме своими руками, не представляет из себя какой-то сложности. Но если не учесть некоторые важные нюансы, то устройство заземления в частном доме не будет приносить никакой пользы или эффекта.

Поэтому дилемма, как сделать заземление в частном доме своими руками все размеры которого будут соблюдены правильно, важен и актуален.

Контур заземления в частном доме своими руками

В каждом доме обычно работает на протяжении всего дня несколько единиц бытовой техники, включается свет в разных комнатах и все это составляет в целом немалое количество потребляемой электроэнергии. Поэтому для пожарной безопасности, а также безопасности пользования электросетями, рекомендуется монтаж и установка заземления.

Основной принцип грамотно выполненного заземления состоит в сооружении заземляющего контура, который выполнен в виде провода, соединяющего электрощит и заземляющую шину, которую вкапывают в землю.

От этой основной шины заземления отходят заземляющие кабели ко всем бытовым устройствам и приборам. В итоге если правильно сделать заземление в частном доме, то все негативные явления, связанные с бытовыми электроприборами, будут сведены на нет.

От чего может защитить и спасти правильно сделанное заземление? Среди самых распространенных опасностей:

появление открытой фазы;
блуждающие токи;
короткое замыкание.

Как делается сам заземляющий контур? Чаще всего это несколько штырей, нарезанных из обычной арматуры, соединенных между собой одним концом, а другим вкопанные в землю. Обычно заземляющий контру делается в виде треугольника или квадрата, причем длина штырей-электродов должна при этом быть не меньше 2,5 метров. Если с одной стороны такой электрод будет заостренным, то его легче будет вбить в землю. После того, как с помощью электросварки штыри соединяются в один контур, их углубляют в землю.

Установка заземляющего контура

Схема установки заземляющего контура, как правило, состоит из нескольких основных этапов:

Выкапывается траншея, по форме контура, глубиной 70-80 см.
Нарезается арматура, длиной 2,5-3 метра и забивается по углам траншеи.
С помощью сварки верхние части электродов соединяются между собой.
От одного угла протягивается к дом стальная полоса, которая также приварена к контуру.
На другом конце полосы приваривается болт.
К болту прикрепляется заземляющий кабель 220 В и с помощью гайки и шайбы плотно затягивается.
Траншея с контуром закапывается.
Кабель присоединяют к заземляющей шине в распределительном электрощитке. Сечение кабеля-проводника должно обязательно быть более 75 кв. мм. Это будет служить гарантией эффективности заземления.

По такому принципу делается заземление в частном доме своими руками 220В. Но если речь идет, например, о трехфазном счетчике или повышенном напряжении, то заземление в частном доме своими руками 380 В, делается по такой же схеме, но с другим параметрами используемых материалов.

Самодельное заземляющее устройство

Введение

Заземление (также известное как «Заземление») — это способ передачи энергии Земли в ваше тело. Люди эволюционировали, чтобы ходить босиком, поэтому наша физиология зависит от этого электрического заземления, чтобы функционировать должным образом. Теория и исследования в области заземления полностью обсуждаются на веб-сайте earthinginstitute.net.
Вот короткое видео, в котором кратко излагаются принципы заземления:

Описанное ниже устройство электрически идентично имеющимся в продаже. Он был сделан тысячами мастеров-самоучек с большим успехом. Его можно сделать тремя способами:

Воткните медный заземляющий стержень (или 12 отрезок медной трубы) в землю и проведите от него провод в дом через окно или через отверстие в стене.
Используйте отверстие заземления в стандартной розетке и подключите это заземление к проводу.
Прикрепите провод к трубе холодной воды под раковиной на кухне или в ванной. Этот метод является самым простым из трех. Не нужно сверлить отверстие в стене и не нужно разбираться с электрическими розетками.

Метод 1 — Использование заземляющего стержня

Воткните стержень или трубу в землю рядом с окном или рядом с отверстием, которое вы просверлили в стене. Три четверти стержня должны быть под землей. Возьмите отрезок провода, который будет доходить до дома. Лучше всего использовать многожильный провод, так как он должен быть гибким, когда устройство прикреплено к телу. Проволока 18 калибра достаточно толстая, но подойдет и более толстая. Снимите изоляцию с его конца и соедините его с заземляющим стержнем, используя клейкую ленту.
Пропустите провод в дом через окно или через отверстие, просверленное в стене.
Получите медную муфту 1/2 в отделе сантехники хозяйственного магазина. Забейте его молотком или сожмите тисками, пока он не станет почти плоским, но все же позволит вставить провод. Снимите около дюйма изоляции, сложите оголенный провод обратно на изолированную часть и вставьте провод в отверстие.
Перед вставкой оберните немного ленты вокруг места, где край муфты может перерезать провод. Ударьте или сожмите муфту, пока она не захватит провод (но не бейте так сильно, чтобы не порезать провод). Если какие-либо углы острые, сгладьте их напильником или наждачной бумагой.
Затем, чтобы выполнить заземление, опустите сплющенную муфту в носок и держите ее там, когда спите, смотрите телевизор, работаете за компьютером и т. д.
Если он имеет тенденцию выпадать, свободно обвяжите проволоку вокруг лодыжки или голени, прежде чем вставлять муфту в носок. Чтобы удвоить дозу заземления, сделайте дубликат устройства (прикрепите его к тому же медному стержню заземления) и поместите его в другой носок.

Некоторые люди предпочитают держать муфту на запястье, а не на лодыжке. Теннисный браслет или разрезанный пополам носок можно использовать, чтобы прижать его к запястью. Можно даже использовать сразу 3 муфты.
Примечание: токопроводящие носки значительно усиливают эффект. Они превращают всю стопу в проводник. (См. раздел «Советы» ниже.)

В качестве альтернативы медной муфте можно использовать зажим типа «крокодил». Просто подключите провод к зажиму обычным способом и опустите зажим в носок. В этом случае не думайте об этом как о зажиме, просто как о куске металла.

Еще один совет: в засушливом климате или на песчаной почве заземляющий стержень следует поливать раз в неделю для улучшения проводимости. Даже если климат не засушливый, рекомендуется поливать заземлитель всякий раз, когда какое-то время не было дождя.

Метод 2 — Использование электрической розетки

Приобретите вилку с заземлением в хозяйственном магазине.
В магазине электроники, таком как Radio Shack, купите резистор на 100 кОм (1/2 ватта).
Подсоедините короткий провод (около 12) к клемме заземления вилки. Присоедините один вывод резистора к другому концу провода.
Присоедините длинный провод (длиной около 10 футов) к другому проводу. Используйте много ленты, чтобы избежать нагрузки на резистор, если вы будете тянуть за провод.
Для медной муфты следуйте тем же инструкциям, что и в методе 1. Если вы хотите использовать две муфты (для обоих носков), присоедините еще один 10-футовый провод к тому же выводу резистора. Если два-три человека заземляются одновременно, это не «разбавляет» воздействие на каждого человека.
Готовое устройство должно выглядеть так.
Важно: Перед подключением заземляющего устройства проверьте правильность заземления розетки. Используйте кассовый чекер, подобный этому (продается в любом хозяйственном магазине или в Wal-Mart).
В этом видео объясняется, как его использовать.

Способ 3. Использование трубы холодной воды под раковиной

Снимите один дюйм изоляции с длинного куска провода (около 10 футов).
Обвяжите проводом трубу холодной воды. Таким образом, провод, а не соединение, примет на себя нагрузку, если вы случайно потянете за провод.
Прикрепите лентой оголенный конец (там, где вы сняли изоляцию) к медной трубе. Сначала убедитесь, что труба сухая, чтобы лента приклеилась. Если ваши трубы пластиковые, прикрепите провод к латунному запорному клапану. Может быть проще прикрепить провод к клапану с помощью зажима типа «крокодил». Если ваш клапан также сделан из пластика, вам придется использовать вместо него заземляющий стержень или электрическую розетку.
Для медного соединения следуйте тем же инструкциям, что и в способе 1. Несколько проводов могут отходить от исходного провода без потери эффективности. Таким образом, многие устройства могут использоваться (многими людьми) одновременно.

Проверка устройства

Используйте тестер цепи для проверки непрерывности и надлежащего заземления. Этот тест будет работать независимо от того, использовали ли вы метод 1, 2 или 3.

Если вы использовали метод 2 (втычная версия), подключите заземляющее устройство к нижней розетке розетки.
Для ЛЮБОГО из трех методов вставьте один щуп тестера (любого цвета) в маленькую прорезь верхней розетки.
Прикоснитесь другим щупом к уплощенной муфте. Если тестер загорается, у вас есть хорошее заземление и хорошая непрерывность.

Повторяйте тест каждые две недели, чтобы убедиться, что устройство работает правильно и не отсоединены провода.

Советы

Токопроводящие носки значительно усиливают эффект. Они превращают всю стопу в проводник. Они сильно различаются по цене, поэтому поищите на Ebay носки X-Static.
Еще один важный прием — расположить муфту на подушечке стопы.
Эта акупунктурная точка известна как «Почка 1» и является естественным проводником энергии, когда люди ходят босиком.
Вместо муфты можно использовать короткий кусок медной трубы (длиной 2-3 дюйма). Диаметр трубы может быть 1/2″ или 3/4″. Выровняйте его, используя тот же метод, который описан для муфты.
В качестве вилки можно использовать старый компьютерный шнур питания. Их практически раздают в секонд-хендах. Отрежьте женский конец. Затем с помощью канцелярского ножа снимите внешнюю изоляцию. Вы увидите 3 провода, один черный, один белый и один зеленый. Зеленый провод — это земля. Отрежьте черный и белый провода и сохраните их для подключения к муфтам. Сделайте черную заглушку на 1 дюйм длиннее белой заглушки (чтобы они были разделены). Оберните большое количество ленты вокруг заглушек для безопасности. Действуйте, как описано в основных шагах выше.
Вы также можете изготовить заземляющее устройство для своего автомобиля.
Просто прикрепите провод к раме (любому металлу под сиденьем) с помощью зажима типа «крокодил». Напилите или отшлифуйте краску для лучшего соединения. Это устройство предотвращает накопление статического электричества на вашем теле и снижает усталость во время вождения или езды на автомобиле.
Если вы работаете за компьютером, вы можете очень просто оставаться на земле. Возьмите кусок проволоки длиной 5-7 футов. Прикрепите зажим типа «крокодил» (неизолированный) к каждому концу. Прикрепите один из зажимов к корпусу вашего компьютера (хорошее место — выходное отверстие вентилятора). Вставьте другой зажим в носок, чтобы он касался лодыжки или ступни. Тогда ваше тело будет электрически заземлено, так как шасси компьютера заземлено. Это поможет нейтрализовать загрязнение ЭМП, которое пронизывает современный офис.

Предупреждения

Не забудьте резистор 100 кОм, если вы подключаете устройство к стене. Это функция безопасности на случай короткого замыкания в электропроводке здания.
Не используйте заземляющие устройства во время грозы.
Согласно веб-сайту заземления: «Исследования показали, что заземление тела играет существенную роль в уменьшении воспаления и функционировании других физиологических процессов. На этом основании настоятельно рекомендуется, чтобы люди, принимающие лекарства для разжижения крови, регулировали уровень сахара в крови, контролировать кровяное давление или регулировать уровень гормонов щитовидной железы, проконсультируйтесь со своим врачом за советом и процедурой контроля за приемом лекарств, прежде чем они начнут спать на земле».

Ссылки для получения дополнительной информации

Сайт о теории и преимуществах заземления
Захватывающее исследование заземления по электродинамике и вязкости крови было опубликовано в Интернете до публикации в Журнале альтернативной и комплементарной медицины. Вот ссылка.
Видео-отзывы о преимуществах заземления, включая более глубокий сон, большую выносливость и облегчение хронической боли
Вдохновляющее видео, показывающее, как заземление влияет на подсолнухи
Заземляющие башмаки можно приобрести у различных компаний. Но имейте в виду, что они работают только на грязи или траве. Бетон — плохой проводник, особенно если он загерметизирован или окрашен. Бетон обычно заливают поверх пластикового гидроизоляционного слоя. Одним из источников высококачественных сандалий с заземлением является Earth Runners.

Узнайте о пользе приседаний для здоровья

Фото предоставлено:

Следы на песке, предоставлено natures-desktop.com/

Иглоукалывание почек 1 предоставлено ThyroidAcupuncture.com

Расчет стоимости дополнительных жилых единиц

Цены на ADU указаны по всей карте. Я лично посетил ADU в подвале, который стоит 20 тысяч долларов, и ADU над гаражом, который стоит к северу от 400 тысяч долларов. Таким образом, объяснить, сколько стоит построить ADU, непросто.

Стоимость строительства одной и той же конструкции может сильно различаться в зависимости от строителя, а также от того, какова текущая стоимость труда и материалов в данном регионе. Это также во многом будет зависеть от того, о каком типе структуры мы говорим. Преобразование ADU в подвале — это совершенно другое животное, чем ADU над гаражом. Все эти факторы делают невозможной оценку «средней стоимости ADU».

Еще больше усложняет ситуацию то, что многие домовладельцы покрывают свои расходы из собственного кармана, вкладывая собственный капитал, особенно на завершающих этапах строительства. Этот трудовой вклад может помочь покрыть некоторые наличные затраты на разработку ADU.

Но для целей этого поста, в котором делается попытка объяснить затраты на разработку по принципу «яблоки к яблокам», давайте предположим, что домовладелец нанимает всю работу, а не выполняет какую-либо работу самостоятельно.

Один из лучших способов сообщить о фактических затратах на строительство — изучить некоторые текущие примеры. К счастью, я могу использовать данные о расходах, о которых сообщают владельцы ADU в недавних турах ADU, чтобы показать некоторые из этих фактических затрат на недавних примерах из реальной жизни. Эти расходы включают затраты на проектирование, затраты на разрешение, затраты на подключение к инженерным сетям и все затраты на строительство . И, что не менее важно, эти затраты также включают в себя оценку домовладельцем своего вклада в собственный капитал . Эти расходы не включают расходы на озеленение и мебель.

Это то, что домовладелец должен быть готов потратить на развитие ADU. Вот те общие затраты на разработку, о которых сообщают сами пользователи:

Тип	Стоимость	кв метраж	Стоимость за кв. фут
Присоединенный АДУ	106 000 долларов США	500	204
Присоединенный АДУ	126 000 долларов США	361	349
Присоединенный АДУ	157 000 долларов США	820	191
Присоединенный АДУ	167 000 долларов США	660	253
Присоединенный АДУ	216 000 долларов США	439	492
АДУ цокольного этажа	74 000 долларов	391	189
АДУ цокольного этажа	100 000 долларов	799	125
АДУ цокольного этажа	150 000 долларов	610	246
Подвал АДУ	150 000 долларов	659	227
АДУ цокольного этажа	261 000 долларов США	795	328
АДУ цокольного этажа	380 000 долларов США	800	475
Отдельно стоящее новое строительство	112 000 долларов США	400	280
Отдельно стоящее новое строительство	120 000 долларов	250	480
Отдельно стоящее новое строительство	128 000 долларов США	448	286
Отдельно стоящее новое строительство	130 000 долларов США	799	162
Отдельно стоящее новое строительство	139 000 долларов США	560	248
Отдельно стоящее новое строительство	140 000 долларов	540	259
Отдельно стоящее новое строительство	145 000 долларов США	640	226
Отдельно стоящее новое строительство	145 000 долларов США	445	326
Отдельно стоящее новое строительство	150 000 долларов	446	336
Отдельно стоящее новое строительство	151 000 долларов США	730	206
Отдельно стоящее новое строительство	160 000 долларов США	731	219
Отдельно стоящее новое строительство	160 000 долларов США	687	233
Отдельно стоящее новое строительство	160 000 долларов США	515	310
Отдельно стоящее новое строительство	168 000 долларов	379	443
Отдельно стоящее новое строительство	177 000 долларов США	491	360
Отдельно стоящее новое строительство	190 000 долларов США	798	238
Отдельно стоящее новое строительство	200 000 долларов	720	278
Отдельно стоящее новое строительство	200 000 долларов	794	252
Отдельно стоящее новое строительство	202 000 долларов США	607	332
Отдельно стоящее новое строительство	202 000 долларов США	796	254
Отдельно стоящее новое строительство	203 000 долларов США	800	254
Отдельно стоящее новое строительство	205 000 долларов	656	313
Отдельно стоящее новое строительство	208 000 долларов США	754	265
Отдельно стоящее новое строительство	208 000 долларов США	711	293
Отдельно стоящее новое строительство	225 000 долларов США	330	682
Отдельно стоящее новое строительство	226 000 долларов	794	285
Отдельно стоящее новое строительство	235 000 долларов США	800	294
Отдельно стоящее новое строительство	265 000 долларов США	750	353
Отдельно стоящее новое строительство	285 000 долларов США	750	380
Отдельно стоящее новое сооружение над гаражом	128 000 долларов	800	160
Отдельно стоящее новое сооружение над гаражом	150 000 долларов	778	193
Отдельно стоящее новое сооружение над гаражом	160 000 долларов США	932	171
Отдельно стоящее новое сооружение над гаражом	195 000 долларов США	790	171
Отдельно стоящее новое сооружение над гаражом	225 000 долларов США	1250	180
Отдельно стоящее новое сооружение над гаражом	226 000 долларов США	657	344
Отдельно стоящее новое сооружение над гаражом	440 000 долларов США	1644	267
Переоборудование гаража	80 000 долларов	576	138
Переоборудование гаража	110 000 долларов	325	338
Переоборудование гаража	150 000 долларов	370	405

Средние значения	Стоимость	кв метраж	Стоимость за кв. фут
Отдельно стоящее новое строительство	180 833 $	676	305
АДУ цокольного этажа	185 833 долл. США	676	265
Присоединенный АДУ	154 400 долларов США	556	300
Переоборудование гаража	142 000 долларов США	504	297
Отдельно стоящее новое сооружение над гаражом	217 714 $	978	212

Поскольку выборка отдельно стоящих ADU нового строительства больше, чем других типов ADU, мы можем более подробно изучить эти выборки затрат на разработку.

Стоимость отдельных ADU в 2016-2019 гг.

Диапазон общей стоимости составлял от 112 тыс. до 285 тыс. долл. США
Средняя общая стоимость составляла 181 тыс. долл. США.
Стоимость квадратного фута варьировалась от $162 до $682/кв. фут.
Стоимость квадратного фута в среднем составляла 305 долларов за кв. фут.

Если мы нанесем на график затраты, то проявится пара тенденций, и важный принцип развития жилья станет для нас очевидным.

Во-первых, независимо от размера существует довольно широкий диапазон затрат на разработку . Обратите внимание, что стоимость пары ADU площадью около 400 кв. футов превышает 50 тысяч долларов. Затем обратите внимание, что стоимость ADU площадью 750 кв. футов превышает 125 000 долларов. Этот диапазон трудно объяснить, но условия площадки, уровень отделки и накладные расходы проектировщиков и генеральных подрядчиков — все это важные переменные, влияющие на эти затраты на разработку.

Во-вторых, размер имеет значение, но не так сильно . По мере увеличения размера ADU затраты на разработку, вероятно, будут расти. Это самоочевидно, но полезно проверить наши основные предположения об этих вещах. Но вместо этого я хотел бы сосредоточиться на оборотной стороне этого довольно очевидного вывода. Хотя размер имеет значение, и ADU меньшего размера могут стоить дешевле, даже очень маленькие ADU стоят очень дорого! Дорогими являются фиксированные затраты на разработку ADU. Дополнительные квадратные метры обходятся дешево.

Далее приведены точки данных, нанесенные на график только для 10 отдельно стоящих ADU новой конструкции, которые были представлены в туре ADU 2019 года.

Затраты на разработку как рабочей силы, так и материалов резко возросли на рынке Портленда в последние годы. Обратите внимание, как затраты на выросли со 174 000 долларов США до 194 000 долларов США по сравнению с предыдущим набором точек данных о затратах в 2016–2017 годах — увеличение на 20 000 долларов США за 2-3 года. Между тем, 90 190 средних затрат на квадратный фут увеличились с 29 долларов США.от 4 кв. футов до $327 кв. футов

К сожалению, мне постоянно приходится корректировать общую среднюю стоимость, потому что затраты на разработку продолжают быстро расти.

Барабанная дробь….. в 2019 году на рынке Портленда я привязал отдельно стоящие ADU площадью 400 кв. м со средней стоимостью разработки 170 тысяч долларов (фактически 168 750 долларов). Я привязываю ADU площадью 800 кв. Футов к средней стоимости в 210 тысяч долларов (фактически 210 667 долларов). Средняя стоимость в 2019 году составила 193 900 долларов, как показано ниже. Средняя стоимость разработки для отдельных ADU в целом составляет 19 долларов США.4К.

Вот ключевые цифры для рассмотрения:

Затраты могут значительно превышать средние, но вполне возможно и довольно часто строить ADU по этим средним ценам на рынке Портленда.

Между прочим, вот данные о затратах, нанесенные на график для отдельно стоящих ADU нового строительства над гаражами, которые, как правило, стоят дороже, потому что они обычно представляют собой более крупные конструкции.

На сегодняшний день я до сих пор не видел отдельно стоящего ADU новой конструкции, построенного с нуля, стоимостью менее 80 тысяч долларов. По сути, существует фиксированная конечная стоимость разработки нового ADU. Судя по тому, что я наблюдал, просто невозможно войти по гораздо меньшей цене, чем эта итоговая цена в 80 тысяч долларов.

На данный момент я разговаривал и консультировался с сотнями владельцев ADU, и я не нашел никого, кто смог бы построить отдельный ADU менее чем за 80 тысяч долларов.

ADU стоят дорого из-за постоянных затрат на строительство нового жилья. Например, земляные работы, бетонная опалубка и заливка фундамента обычно стоят 10-15 тысяч долларов. Этой стоимости нельзя избежать.

С чисто рациональной, экономической точки зрения имеет смысл строить ADU до максимально допустимого размера (800 кв. футов в случае Портленда), поскольку добавление квадратных метров обходится лишь незначительно дороже. Домовладельцы максимизируют свои права на зонирование (800 квадратных футов ADU) из-за экономического обоснования этого. Вероятно, поэтому в Портленде домовладельцы строят ADU площадью 800 кв. футов больше, чем ADU любого другого уровня. Площадь более 40 % ADU превышает 700 кв. футов.

Этот пост, по общему признанию, только коснулся поверхности простого вопроса: «Сколько стоит построить ADU?» Затраты на ADU могут варьироваться в зависимости от типа, и отдельно стоящие новые ADU, безусловно, не самый дешевый тип для строительства. Мы расскажем больше о затратах на ADU в следующих постах.

И тогда мы подойдем к следующему логическому вопросу. Если ADU такие чертовски дорогие, как вы за них платите?? Короткий ответ заключается в том, что домовладельцам обычно приходится находить творческие механизмы для доступа к капиталу, чтобы заплатить за ADU наличными. Это не похоже на покупку дома, где вы можете легко занять деньги в банке. Хотя существуют некоторые варианты финансирования, они ограничены, поскольку ADU еще не являются достаточно распространенным продуктом.

На самом деле, в большинстве случаев домовладельцы должны совместно финансировать строительство ADU, а это, как правило, означает, что они должны работать до предела своих финансовых возможностей и даже больше. Мы рассмотрим наиболее распространенные методы, которые домовладельцы используют для финансирования ADU, в следующем посте.

И, наконец, мы выясним, являются ли ADU хорошей инвестицией. Хотя они, конечно, не считаются частью стандартного лексикона традиционных пенсионных инвестиций, я отмечу, что ADU, возможно, являются одним из лучших доступных вложений для создания богатства.

Это сводится к следующему: земля свободна. Земля обычно является самой дорогой частью жилой застройки, но в случае ADU стоимость земли уже учтена. Каждый доллар, потраченный на единицу жилья, тратится на фактическую единицу жилья.